Pourquoi investir à Bali ?

 Il est difficile de ne pas se laisser tenter par un projet d’immobilier ou d’investissement à Bali. Les avantages, si nombreux à lister, s’ajoutent au cadre idyllique du lieu. Bien que cette île indonésienne ne s’étende que sur 5 637 km², cette dernière possède une variété de localités.

Villas spacieuses, environnement vert luxuriant et ensoleillé, fraîcheur tropicale, parfum exotique, bassins, flore unique, Bali devient de plus en plus attractive, tant pour les acheteurs que les investisseurs, sous oublier les touristes.

Bali est une île indonésienne d’environ 4/4,5 millions d’habitants, située dans l’océan Indien. Investir à Bali est aujourd’hui une question que se posent de nombreux investisseurs.

N’hésitez pas à vous faire accompagner et à vous faire conseiller si Bali vous séduit ! 

Le Cabinet MALLET Conseils se fera un plaisir de vous aider à développer vos projets.

Par ailleurs, Bali offre de nombreux avantages en termes de fiscalité immobilière. Une convention de non double imposition existe entre l’Indonésie et la France, grâce à ce texte, vos investissements seront sécurisés.

Néanmoins, restez prudent sur les conséquences juridiques et financières des opérations que vous souhaitez réaliser.

Plusieurs aspects sont à prévoir, dont le retour sur investissement, la diversité des solutions proposées, le type de visa nécessaire pour acheter un bien à Bali.

Quel visa choisir en fonction de vos objectifs financiers ?

Trois visas existent afin de faciliter vos démarches. Vos objectifs financiers doivent faire l’objet d’une analyse approfondie en amont, afin que vous ne perdiez pas de temps inutilement.

Une fois le coût de vos projets immobiliers détaillé et estimé, le choix du visa découle du type d’investissement que vous choisirez.

Les trois visas proposés sont :

Le visa touristique

Adapté pour un achat de bien immobilier standard, idéal pour des vacances ou des séjours temporaires (Durée : 60 jours).

Le visa d’affaires

Parfait pour un projet d’investissement à des fins commerciales ou pour structurer un montage financier plus complexe de sociétés immobilières à revenus locatifs (Durée : 90 jours).

Le visa B211A ou D212

Ce visa s’adresse à un public précis, en effet, pour bénéficier du visa résidentiel, cela suppose d’acheter un bien immobilier pour vivre à Bali. Le choix de sa résidence principale sera primordial lors de votre déclaration fiscale (prolongation de 60 jours supplémentaires possible sur conditions) (Durée : 6 mois).

Est-il nécessaire d’avoir un visa spécifique ?

Il n’est bien entendu pas nécessaire d’avoir un visa pour investir sur Bali.

Quand faut-il en faire la demande ?

À titre informatif, la langue principale est le bahasa indonésien, et la monnaie locale est la roupie indonésienne.

À noter également que depuis la directive Omnibus de 2021, il n’est plus forcément nécessaire de séjourner plus de 183 jours par an en Indonésie pour être considéré comme résident fiscal.

Auparavant, toute personne physique travaillant ou vivant en Indonésie pendant plus de 183 jours au cours d’une période de 12 mois était considérée comme résidente et assujettie au régime de droit commun en matière d’impôt sur le revenu (Convention entre le Gouvernement de la République Française et le Gouvernement de la République d’Indonésie).

Cette nouvelle loi a impacté de manière considérable le marché immobilier à Bali pour les acheteurs et investisseurs français.

Il n’est en effet désormais plus obligatoire de devoir s’expatrier pour investir à Bali.

Cet avantage majeur constitue un changement largement significatif sur les investissements à l’étranger.

Renseignez-vous en amont pour ne pas être pris au dépourvu lorsque le moment sera venu de vous rendre sur l’Île.

Quel régime de fiscalité applicable pour vos projets d’investissement ?

La collecte de l’impôt est basée sur la déclaration du contribuable complétée par un système de retenue à la source par des tiers pour certains revenus.

Ainsi, si vous êtes intéressé par un achat immobilier à Bali en pleine propriété (freehold) et que vous souhaitez optimiser votre retour sur investissement, une option peut être directement envisageable :

Il s’agit de la mise en place d’une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) (ou société à responsabilité limitée) ouverte aux investissements étrangers.

Cette structure octroie le droit de posséder un bien immobilier en Freehold (en français “pleine propriété”).

Pour configurer une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), vous devrez suivre un certain nombre d’étapes :

La première consiste à déterminer le type d’entreprise que vous souhaitez créer, en l’occurrence une PT-PMA (car il existe différentes exigences pour différents types d’entreprises).

Concernant l’obtention d’un permis de construire : la demande doit être réalisée auprès des autorités compétentes (soit le Conseil indonésien de coordination des investissements ou BKPM),

Enfin, vous devriez obtenir rapidement un numéro fiscal et vous inscrire auprès du ministère.

Par conséquent, une fois ces étapes franchies, vous pourrez créer sereinement votre PT PMA.

Une fois cette dernière constituée par vos bons soins, vous pourrez commencer vos investissements.

Acheter une propriété ou une villa sera désormais un jeu d’enfant !

Qu’est-ce que le Leasehold (ou équivalent en droit français du bail emphytéotique) ?

Appelé également à Bali “Hak Sewa”, ce bail longue durée est conclu habituellement pour une durée de 25 ans renouvelable.

Pour l’achat d’un bien immobilier à Bali par un étranger, ce type de propriété constitue une alternative au Freehold précédemment évoqué. Cela permet de bénéficier d’une meilleure rentabilité.

Les étapes de construction sont donc plus rapides.

Le bail peut être renouvelé après 25-30 ans si le contrat prévoit une clause de renouvellement.

Faites attention lorsque vous rachetez un contrat de Leasehold, à ce que le nombre d’années restant soit suffisant pour vos projets.

Vérifiez aussi si les conditions de renouvellement sont respectées.

Le “Hak Paka” se distingue du Leasehold, car il s’agit uniquement d’un titre de jouissance reconnu par le droit indonésien, qui peut être décerné au nom d’un acheteur étranger.

L’avantage est qu’il ne nécessite pas d’acheter en PT PMA est qu’il est cessible à votre famille/héritiers.

En matière d’optimisation fiscale, quels avantages sont proposés ?

Dans certains cas, les investisseurs étrangers peuvent être par ailleurs exonérés des droits de mutation à l’achat ou de cession d’un bien immobilier (ou d’impôt sur les successions et les donations).

Afin d’optimiser votre fiscalité, vous pouvez contacter le Cabinet MALLET Conseils, nous serons ravis de pouvoir vous être utile.

Par conséquent, le propriétaire d’une villa (bien immobilier) paiera un impôt sur les revenus dégagés par la location saisonnière en Indonésie.

En conclusion, toute personne physique ou société domiciliée en Indonésie bénéficiera d’un taux d’imposition de 10 % (PPH4).

Nonobstant l’existence de ces éléments d’exigences légales, deux impôts sont également à prévoir dans le cadre de la conception d’une PT-PMA.

Lesquels ?

Dans le cadre d’une PT-PMA ; vous aurez 2 sortes d’impôt à payer :

• La taxe de société liée à la création de votre compagnie nommée PAJAK PUSAT 
• La taxe relative à la location de votre villa (taxe locale), appelée communément PAJAK DAERAH.

Ces impôts permettent de caractériser votre type d’activité.

Il convient de ne pas structurer votre montage trop rapidement et/ou de vous renseigner en amont sur le régime fiscal applicable.

N’hésitez pas à vous munir de votre KITAS (ou permis de résidence indonésien) pour remplir ces formalités auprès du service fiscal compétent. La déclaration en ligne est possible à l’aide de votre numéro EFIN.

La taxe la plus importante relative à votre société est la taxe annuelle appelée PPH 17. Celle-ci représente 0,5 % de votre chiffre d’affaires (ce dernier se rapporte à votre OT-PMA et doit être inférieur à 4 800 000 000 IDR).

Dans le cas contraire, l’impôt serait de 21% du bénéfice de votre compagnie.

Le revenu taxable de l’entreprise est établi après une prise en compte de certaines déductions d’amortissements, de reports de pertes pour une période de cinq ans (outre les charges et dépenses exceptionnelles).

Pour retirer votre argent, deux solutions existent :

• Sous forme de dividendes (taxables à 10% ou 15% s’ils ne sont pas directement réinvestis en Indonésie)
• Sous forme de salaires (intéressant si le salaire est inférieur 15 000 000 IDR par mois par personne).

Enfin, vous devrez également vous acquitter de la TVA, représentant 2 % du montant total de vos factures (relatives aux entreprises de service), ainsi que de la taxe salariale s’adressant aux salaires supérieurs à 60 000 000 IDR par an.

Est-il nécessaire de faire appel à des sociétés spécialisées dans l’investissement ?

Non pas nécessairement !

Cependant, si vous souhaitez rester prudent et accompagné lors de la réalisation de vos projets, vous pouvez faire appel à une société spécialisée. Cela dépend de plusieurs facteurs :

• Tout d’abord de votre connaissance du marché local

Les sociétés d’investissement ont souvent une expertise et une connaissance approfondie du marché immobilier local à Bali.

• Ensuite de votre expérience dans le domaine de l’immobilier 

Les sociétés d’investissement peuvent faciliter la conception et la réalisation de vos projets en gérant à la fois les aspects juridiques, fiscaux et financiers (comprenant les transactions et la gestion locative).

• Enfin, de vos objectifs financiers

Ces sociétés très spécialisées ouvrent l’accès à des opportunités d’investissement diverses.

Quels risques et inconvénients faut-il anticiper ?

Recourir à une société d’investissement comporte également des frais supplémentaires.  Réfléchissez donc bien aux conséquences juridiques et financières de vos projets d’investissement immobilier avant de vous lancer !

12 420 KM sépare la France de Bali.

Ce type d’investissements s’adresse donc à des investisseurs dynamiques.

En restant conseillé, vous minimiserez vos risques de perte et vous augmenterez vos chances de succès. D’autres aspects sont à prendre en compte, comme le climat (et ses inconvénients).

En effet, Bali est sujette à de nombreuses catastrophes naturelles comme :

• Des tremblements de terre
• Des inondations

Prenez en compte ces risques naturels dans le but de protéger vos investissements.

La valeur des investissements peut fluctuer, et il existe un risque de perte de capital.

Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.

Avant de prendre toute décision d’investissement, il est essentiel de comprendre les risques associés au produit proposé.

FAQ

Quelle est la rentabilité moyenne d’une villa à Bali ?

La rentabilité moyenne d’une villa à Bali dépend de plusieurs facteurs, tels que la stratégie d’investissement dans des parts d’une PT-PMA, le taux d’occupation de la villa, et le coût de sa construction (outre les frais de gestion et les frais d’acquisition des parts de la PT-PMA).

En général, les PT-PMA visent à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs. Le rendement moyen d’une villa à Bali varie généralement entre 10 et 15% (soit le double du rendement en France).

Les PT-PMA ont souvent des rendements plus élevés, car elles bénéficient d’avantages fiscaux spécifiques. Leur rentabilité peut donc rapidement croître, puisque la performance du marché immobilier à Bali est optimale.

Il est important que les investisseurs prennent en compte les risques associés à ce type d’actif avant de prendre une décision d’investissement.

Est-il possible de revendre les parts d’une PT PMA ?

Il est possible de revendre des parts d’une PT-PMA, néanmoins, cela dépend de plusieurs facteurs. Tout d’abord, la PT-PMA doit permettre la revente des parts, ce qui est majoritairement le cas. Ensuite, il faut trouver un acquéreur intéressé par l’achat de ces dernières.

La revente de parts d’une PT-PMA peut se faire sur le marché secondaire, c’est-à-dire en dehors de la société de gestion. Le prix de vente des parts dépend alors de la demande et de l’offre sur le marché.

En l’occurrence, le marché de l’immobilier est actuellement en pleine expansion à Bali, la revente des parts d’une PT-PMA, comporte donc certes des risques, mais également des avantages fiscaux. Elle peut dès lors constituer une véritable opportunité d’investissement.

Enfin, il est plus facile de revendre des parts d’une PT-PMA qu’une villa. Lors de sa revente, vous ne serez imposable que sur le capital gagné.

Quel est le montant minimal pour investir dans une villa ?

Le ticket d’entrée minimal pour investir dans une PT-PMA est de 25 000€. Il s’agit donc d’un ticket d’entrée accessible, qui permet rapidement d’investir sur ce marché.

En effet, la durée de l’investissement n’excède pas 10 ans ; votre expérience dans l’immobilier n’est donc pas forcément indispensable, cependant un profil dynamique est préférable.

N’hésitez pas à vous renseigner, nous pourrons vous guider dans vos projets de construction.

Pourquoi investir à Bali ?

Bali réunit toutes les conditions nécessaires à la vie, aux loisirs et aux affaires. La saison touristique à Bali dure 365 jours par an, c’est donc une destination très prisée et attractive pour de nombreux touristes toute l’année. Cet avantage démontre sa spécificité, et explique sa croissance économique de plus en plus florissante au fil du temps.

Par sa modernité, son charme tropical, sa diversification, son originalité et ses activités multiples, Bali reste donc un lieu idéal pour investir.

La rentabilité d’un tel marché est donc un facteur prometteur de rentabilité dans le futur. Il s’agit d’un investissement concret et intéressant à réaliser à plusieurs.