L’investissement immobilier est considéré comme l’un des moyens les plus sûrs pour constituer un patrimoine à long terme pour augmenter son capital. Toutefois, il peut être difficile pour de nombreux investisseurs de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Cela nécessite souvent des fonds importants. C’est là que les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immombilier entrent en jeu. Dans cet article, nous allons vous expliquer en quoi consiste une SCPI, comment elle fonctionne et pourquoi il peut être avantageux d’investir dans une SCPI. Pour tous compléments d’informations, n’hésitez pas à joindre votre cabinet en gestion de patrimoine à Lyon. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement financier qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement un bien immobilier. En effet, une SCPI est une société qui achète et gère des biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et qui distribue les revenus locatifs aux investisseurs sous forme de dividendes. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, ce qui leur donne droit à une quote-part des revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Les SCPI sont un moyen de diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier sans avoir à s’occuper de la gestion locative et des contraintes liées à la détention directe d’un bien immobilier dans son patrimoine.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI fonctionne en achetant des biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et en les louant à des locataires. Les revenus locatifs ainsi générés sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, ce qui leur donne droit à un pourcentage direct des revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI. Les parts de SCPI sont négociables sur le marché secondaire, ce qui permet aux investisseurs de les revendre en cas de besoin de liquidités.

La gestion de la SCPI est confiée à une société de gestion, qui est chargée de trouver de nouveaux investissements immobiliers, de gérer les biens immobiliers détenus par la SCPI, de percevoir les loyers et de distribuer les revenus aux investisseurs. La société de gestion doit respecter des règles strictes en matière de gestion des actifs de la SCPI et de transparence vis-à-vis des investisseurs.

La performance d’une SCPI dépend de plusieurs facteurs, tels que la qualité des biens immobiliers détenus par la SCPI, le taux d’occupation des locaux, la qualité des locataires, les conditions du marché immobilier, etc. Les investisseurs doivent donc être attentifs à la qualité de la gestion de la SCPI avant de décider d’investir.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Diversification du patrimoine

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet de diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien immobilier en propre. Cela permet aux investisseurs d’avoir accès à des biens immobiliers de qualité qu’ils n’auraient pas pu acheter seuls.

Rentabilité

Les SCPI offrent un rendement attractif qui peut aller jusqu’à 6 % net de frais de gestion. Cela représente un rendement nettement supérieur à celui de l’épargne traditionnelle, comme le Livret A.

Accessibilité

Les SCPI sont accessibles à tous les investisseurs, quel que soit leur budget. Il est possible d’acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros seulement. Les investisseurs peuvent ainsi investir dans l’immobilier sans avoir à mobiliser de grosses sommes d’argent.

Pas de souci de gestion

En investissant dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les investisseurs n’ont pas à se préoccuper de la gestion locative des biens immobiliers. C’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout.

Les différents types de SCPI

Il existe différents types de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), chacune ayant sa propre stratégie d’investissement et son propre profil de risque. Voici les principales catégories de SCPI :

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont des SCPI dont l’objectif est de distribuer des revenus locatifs réguliers aux investisseurs. Ces SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investissent principalement dans des biens immobiliers générant des revenus locatifs stables et récurrents, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, etc. Les revenus locatifs ainsi générés sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes réguliers.

Les SCPI de rendement peuvent offrir un rendement attractif aux investisseurs, avec un taux de distribution généralement compris entre 4% et 6% par an. Cependant, ce rendement dépend de plusieurs facteurs, tels que la qualité des biens immobiliers détenus par la SCPI, le taux d’occupation des locaux, la qualité des locataires, les conditions du marché immobilier, etc. Les investisseurs doivent donc être attentifs à la qualité de la gestion de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) avant de décider d’investir.

Les SCPI de rendement peuvent être un moyen intéressant de diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier sans avoir à s’occuper de la gestion locative et des contraintes liées à la détention directe d’un bien immobilier. Cependant, comme tout placement financier, les SCPI de rendement comportent des risques et les investisseurs doivent être conscients de ces risques avant de décider d’investir.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont des SCPI dont l’objectif est de permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux. Elles sont souvent destinées à des investisseurs souhaitant réduire leur impôt sur le revenu ou leur impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales, chacune offrant des avantages fiscaux spécifiques. Les SCPI fiscales les plus courantes sont les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier.

Les SCPI Pinel permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers neufs destinés à la location. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21% du montant investi, répartie sur plusieurs années.

Les SCPI Malraux permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers anciens à rénover. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 30% du montant investi, répartie sur plusieurs années.

Les SCPI de déficit foncier permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Les investisseurs peuvent déduire de leur revenu imposable le montant des travaux effectués, ainsi que les charges liées à la détention du bien (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.).

Ces SCPI fiscales peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants aux investisseurs, mais elles comportent également des risques, notamment en termes de performance et de liquidité. Les investisseurs doivent donc être conscients de ces risques avant de décider d’investir dans une SCPI fiscale.

Les SCPI de valorisation

Les SCPI de valorisation sont des SCPI dont l’objectif est de générer une plus-value à long terme pour les investisseurs. Contrairement aux SCPI de rendement qui distribuent régulièrement des revenus aux investisseurs, les SCPI de valorisation placent l’accent sur la croissance de la valeur des actifs détenus par la SCPI.

Les SCPI de valorisation investissent souvent dans des actifs immobiliers présentant un fort potentiel de valorisation à long terme, tels que des immeubles situés dans des zones en développement ou des projets de rénovation urbaine. Elles peuvent également investir dans des actifs immobiliers présentant un potentiel de plus-value lié à des facteurs tels que la gestion active de l’actif ou la réalisation de travaux de rénovation.

Les SCPI de valorisation ont généralement une durée de vie plus longue que les SCPI de rendement, car elles cherchent à maximiser la valeur de leurs actifs sur une période plus longue. Les investisseurs peuvent réaliser une plus-value en vendant leurs parts de la SCPI à un prix supérieur à celui auquel ils les ont achetées.

Cependant, comme pour toutes les formes d’investissement, les SCPI de valorisation comportent des risques, notamment en termes de performance et de liquidité. Les investisseurs doivent donc être conscients de ces risques avant de décider d’investir dans une SCPI de valorisation.

Les SCPI européennes

Les SCPI européennes sont des SCPI qui investissent dans des actifs immobiliers situés dans différents pays européens. Contrairement aux SCPI françaises qui investissent uniquement sur le marché immobilier français, les SCPI européennes permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en investissant dans différents pays et en bénéficiant de l’expertise de gestionnaires immobiliers spécialisés dans ces pays.

Les SCPI européennes peuvent investir dans différents types d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de la diversification géographique et sectorielle de leur portefeuille.

Cependant, les SCPI européennes comportent également des risques spécifiques, tels que les risques de change, les différences de réglementation et de fiscalité entre les différents pays européens, ainsi que les risques liés à l’instabilité politique ou économique dans certains pays.

Avant d’investir dans une SCPI européenne, les investisseurs doivent donc prendre en compte ces risques et s’informer sur la stratégie d’investissement de la SCPI ainsi que sur les pays et les types d’actifs immobiliers dans lesquels elle investit.

Comment choisir une SCPI ?

Avant d’investir dans une SCPI, il est important de bien comprendre son fonctionnement et ses risques. Voici quelques critères à prendre en compte lors du choix d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) :

La performance passée de la SCPI

Il est important de vérifier la performance passée de la SCPI, en regardant son rendement sur les dernières années. Il convient également d’analyser la qualité de son patrimoine immobilier, en regardant la localisation des biens immobiliers et leur taux d’occupation.

Le profil de risque de la SCPI

Chaque SCPI a son propre profil de risque, qui dépend de sa stratégie d’investissement. Les SCPI de rendement ont généralement un profil de risque faible, tandis que les SCPI de valorisation ont un profil de risque plus élevé.

Les frais de gestion de la SCPI

Les frais de gestion sont des frais prélevés par la société de gestion de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour la gestion des biens immobiliers. Il est important de vérifier que ces frais sont raisonnables et alignés avec ceux pratiqués sur le marché.

Conclusion

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être une excellente solution pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans avoir à gérer la location des biens immobiliers. Toutefois, il convient de bien choisir sa SCPI en fonction de ses objectifs d’investissement et de son profil de risque. Il est également important de rappeler que les investissements en SCPI comportent des risques et que les performances passées ne sont pas garanties.

FAQ

Quelle est la rentabilité moyenne d’une SCPI ?

La rentabilité moyenne d’une SCPI dépend de plusieurs facteurs, tels que la stratégie d’investissement de la SCPI, la qualité de ses actifs immobiliers, le taux d’occupation de ses immeubles, ainsi que les frais de gestion et les frais d’acquisition des parts de la SCPI.

En général, les SCPI de rendement visent à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs, sous forme de dividendes. Le rendement moyen des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement varie généralement entre 4% et 6%, en fonction des conditions du marché immobilier et des performances de la SCPI.

Les SCPI fiscales ont souvent des rendements plus élevés, car elles bénéficient d’avantages fiscaux spécifiques. Cependant, ces SCPI peuvent comporter des risques spécifiques, notamment en termes de durée de détention et de rentabilité effective pour l’investisseur.

Les SCPI de valorisation visent quant à elles à maximiser la valeur de leurs actifs à long terme, plutôt qu’à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs. Leur rentabilité peut donc être plus variable et dépendre davantage de la qualité de la gestion de la SCPI et de la performance du marché immobilier.

Il est important de noter que la rentabilité passée d’une SCPI ne garantit pas sa rentabilité future, et que les investisseurs doivent prendre en compte les risques associés à tout investissement dans une SCPI avant de prendre une décision d’investissement.

Peut-on revendre des parts de SCPI ?

Oui, il est possible de revendre des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), néanmoins, cela dépend de plusieurs facteurs. Tout d’abord, la SCPI doit permettre la revente des parts, ce qui est généralement le cas. Ensuite, il faut trouver un acquéreur intéressé par l’achat de ces parts.

La revente de parts de SCPI peut se faire sur le marché secondaire, c’est-à-dire en dehors de la société de gestion. Le prix de vente des parts dépend alors de la demande et de l’offre sur le marché. Il est possible que le prix de vente soit inférieur ou supérieur à la valeur de retrait des parts, qui correspond à leur valeur nette comptable, diminuée des éventuels frais de cession.

Il est important de noter que la revente de parts de SCPI peut prendre du temps et que le prix de vente peut être inférieur au prix d’achat initial. Les investisseurs doivent donc être conscients de ce risque de liquidité avant d’investir dans une SCPI.

Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?

Le montant minimum pour investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dépend de chaque société de gestion. En général, le montant minimum d’investissement est de quelques centaines d’euros, cela peut varier selon les SCPI. Certaines SCPI peuvent exiger un investissement initial plus important, par exemple plusieurs milliers d’euros.

Il est important de noter que les investisseurs doivent également prendre en compte les frais liés à l’investissement dans une SCPI. Ces frais comprennent notamment les frais de souscription, les frais de gestion, les frais de cession et les frais liés aux éventuels emprunts contractés par la SCPI. Ces frais peuvent réduire la rentabilité de l’investissement, il est donc important de bien les prendre en compte avant de décider d’investir dans une SCPI.

Les SCPI sont-elles soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Oui, les SCPI sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis sa création en 2018. L’IFI remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et concerne les patrimoines immobiliers d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros.

Les parts de SCPI sont considérées comme des biens immobiliers et sont donc incluses dans le calcul de l’IFI, au même titre que les autres biens immobiliers détenus par le contribuable. La valeur des parts de SCPI est déterminée en fonction de leur valeur de retrait, c’est-à-dire leur valeur nette comptable, qui correspond à la valeur de l’actif immobilier de la SCPI, diminuée des éventuelles dettes.

Il est important de noter que certaines SCPI peuvent être éligibles à des réductions d’impôt, comme les SCPI fiscales, qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en échange d’un investissement dans des biens immobiliers répondant à certains critères. Les investisseurs doivent donc bien se renseigner sur les implications fiscales de leur investissement dans une SCPI.

Quel est le rôle de la société de gestion dans une SCPI ?

La société de gestion joue un rôle crucial dans le fonctionnement d’une SCPI. Elle est chargée de gérer l’ensemble de la structure de la SCPI, depuis l’acquisition des biens immobiliers jusqu’à la distribution des revenus aux investisseurs.

La société de gestion est responsable de la sélection des biens immobiliers dans lesquels la SCPI investira, en fonction de sa stratégie d’investissement. Elle doit également assurer la gestion locative des biens, en veillant à leur entretien et en négociant les baux avec les locataires. La société de gestion est également responsable de la gestion financière de la SCPI, en veillant à la bonne gestion des liquidités et en assurant le suivi des dettes éventuelles contractées par la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

La société de gestion est également chargée de la distribution des revenus aux investisseurs, sous forme de dividendes. Elle doit ainsi veiller à l’équilibre entre les dividendes versés aux investisseurs et la rémunération de la société de gestion elle-même.

En résumé, la société de gestion joue un rôle central dans la gestion de la SCPI, en veillant à l’ensemble des aspects financiers et opérationnels de la structure. Les investisseurs doivent donc être attentifs à la qualité de la société de gestion avant de décider d’investir dans une SCPI.