Pourquoi choisir d’investir dans du viager ?
Le viager est une forme particulière de vente immobilière qui permet au vendeur, souvent une personne âgée, de percevoir une rente viagère à vie tout en continuant à habiter le bien vendu.
Ce dispositif représente une solution patrimoniale intéressante tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.
Pour comprendre le fonctionnement du viager, ses avantages et inconvénients, ainsi que sa complémentarité avec l’article 150 0-B-ter du Code général des impôts, n’hésitez pas à contacter le Cabinet MALLET CONSEILS !
En quoi consiste réellement le viager ?
Le terme « viager » vient du latin « viaticum », qui signifie « provisions de voyage ». Dans le contexte immobilier, il s’agit d’une vente où le prix est payé sous la forme d’une rente jusqu’au décès du vendeur (le crédirentier). Cette opération repose donc sur un pari concernant la durée de vie du crédirentier, ce qui en fait une transaction atypique.
Le viager implique deux parties principales : le crédirentier et le débirentier (l’acheteur).
Le crédirentier est le vendeur du bien immobilier (souvent une personne âgée ou séniore). Le débirentier est l’acheteur.
S’il s’agit d’un achat en viager occupé, l’acheteur n’a pas les soucis d’une gestion locative puisqu’il n’a pas de locataire, et n’a donc pas de déclaration de revenus fonciers à faire. Divers mécanismes sont possibles.
La rente viagère est déterminée en fonction de plusieurs critères :
- la valeur vénale du bien,
- l’âge du crédirentier ;
- et le bouquet.
La valeur vénale du bien est la valeur du marché du bien immobilier. L’âge du crédirentier joue un rôle fondamental tout au long de l’opération et fait varier le montant de la rente. Quant au bouquet ; il s’agit de la somme initiale versée au moment de la signature du contrat. N’oublions pas que plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible.
Combien de formes de viager existe-t-il ?
Il existe deux principales formes de viager :
- le viager occupé ;
- le viager libre.
Dans le viager occupé, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation du bien vendu jusqu’à son décès. Ce droit peut être quantifié et déduit de la valeur vénale du bien. À contrario, dans le cadre du viager libre, le bien est libre de toute occupation dès la signature du contrat. Cette alternative permet au débirentier d’en disposer plus rapidement (immédiatement).
Quels sont les avantages du viager ?
Pour le crédirentier, le viager présente plusieurs avantages financiers et économiques.
Parmi les avantages, on peut citer le complément de revenu, le droit d’habitation et la transmission patrimoniale. Il est également important de mentionner qu’en tant qu’outil de transmission européenne, le viager ouvre également la possibilité de planifier une succession à l’avance.
Pour le débirentier, les avantages incluent l’acquisition à prix réduit et l’investissement rentable. Ces deux facteurs sont très attractifs, car le bien peut être acquis à un coût inférieur à sa valeur vénale si le crédirentier vit longtemps. En effet, cela peut s’avérer très rentable si le crédirentier décède rapidement.
Nonobstant ces éléments avantageux, la prudence reste de mise. Songez à diversifier vos investissements pour minimiser les risques, car une mauvaise gestion de votre patrimoine peut entraîner des pertes partielles sur votre capital.
Quels sont les principaux éléments juridiques qui structurent une vente de viager ?
La vente en viager est régie par le Code civil. L’article 1968 du Code civil prévoit à ce titre que “La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble”.
Le contrat doit préciser plusieurs éléments essentiels : le prix de vente, les conditions de jouissance et les obligations des parties. Ces dispositions figurent dans le Code civil et encadrent la formation du contrat ; ce sont des obligations légales et obligatoires.
Le prix de vente est composé du bouquet et de la rente viagère. Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n’est pas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente 30 % de la valeur totale du bien. Les conditions de jouissance définissent si le bien est occupé ou libre. Les obligations suivantes des parties concernent notamment l’entretien du bien.
Enfin, la fiscalité du viager dépend de plusieurs éléments : le bouquet et la rente viagère. Le bouquet est imposé comme une plus-value immobilière. La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu après un abattement dépendant de l’âge du crédirentier au moment de la vente.
En somme, le viager peut offrir une solution financière stable tout en permettant de rester dans son logement. Quant à l’article 150 0-B-ter, celui-ci peut être utilisé pour faire baisser la charge fiscale et maximiser les ressources financières lors d’une cession d’entreprise pour un dirigeant. La complémentarité du viager avec l’article 150 0-B-ter du CGI renforce ainsi considérablement l’attractivité de cette solution.
Par conséquent, le viager est une solution patrimoniale flexible et avantageuse pour les personnes âgées désireuses d’améliorer leur qualité de vie tout en monétisant leur patrimoine immobilier. Bien qu’il présente certains risques, notamment pour l’acquéreur, une bonne compréhension et une préparation adéquate peuvent en faire une transaction mutuellement bénéfique.
C’est la raison pour laquelle le Cabinet MALLET CONSEILS vous apportera tout le soutien et l’écoute nécessaire pour la mise au point et l’élaboration de vos projets financiers.
FAQ
Quelle est la fiscalité du viager ?
La vente en viager est soumise à un régime juridique et fiscal précis. Différents impôts s’appliquent au viager : Impôt sur le Revenu (IR), Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), impôts locaux etc. Les cas de figure diffèrent en fonction du type de viager.
Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.
Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
- 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans;
- 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans;
- 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans;
- 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.
En outre, ce type d’acquisition immobilière est soumis au versement de frais de mutation (ou frais d’acte), qui entrent également dans la catégorie de la fiscalité du viager. Ces frais de mutation interviennent au moment de la signature de la vente chez le notaire. Cette étape est primordiale.
Gardez en tête que pour un viager occupé, les droits d’enregistrement sont réduits, puisqu’il est usuel de les payer uniquement sur la valeur occupée, avec décote et non sur la valeur vénale complète. Les droits d’enregistrement s’élèvent dans la majorité des cas à environ 5,80 % dans la majorité des départements.
Est-il judicieux d’investir dans le viager en 2024 ?
Oui, investir dans le viager en 2024 peut être judicieux en raison des fluctuations des marchés immobiliers et financiers, et des avantages fiscaux potentiels offerts par l’article 150 0-B-ter du CGI. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les risques et de se faire conseiller par des experts.
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Comment le Cabinet MALLET CONSEILS peut-il vous aider dans un projet de viager ?
Le Cabinet MALLET CONSEILS vous apportera son expertise dès la définition de vos projets financiers à la réalisation de ces derniers. Le Cabinet vous assure une compréhension complète et une gestion adéquate des transactions afin que celles-ci soient mutuellement bénéfiques. En conclusion, le viager, en tant qu’outil de gestion patrimoniale, est un moyen de diversification patrimoniale incontournable.
Qu’est-ce que le droit viager du conjoint survivant ?
C’est la possibilité pour le conjoint survivant de continuer à occuper gratuitement le domicile conjugal et de conserver les biens qui le meublent. Ce droit s’applique jusqu’à son propre décès. En outre ; dans un arrêt du 25 octobre 2023, la Cour de cassation rappelle que selon les articles 764 et 765-1 du Code civil, le conjoint survivant dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement et que si cette manifestation de volonté peut être tacite, elle ne peut résulter du seul maintien dans les lieux.
Contrairement au droit temporaire, le droit viager est un droit de nature successorale. La preuve de la volonté tacite du conjoint de bénéficier du droit viager peut ainsi s’avérer complexe à apporter.
En effet, par un arrêt de la Cour de cassation en date du 25 oct. 2023, il a été précisé que le maintien dans le logement, le paiement de factures d’entretien et d’assurance et l’emploi d’un salarié dans l’année du décès ne manifestent pas de manière non équivoque la volonté du conjoint survivant de bénéficier du droit viager au logement. Seul le maintien dans les lieux est donc évident et probant.
Qu’est-ce que le principe de réversion de la rente à 100% ?
Le principe de réversion de la rente à 100% permet de continuer le versement de la totalité de la rente au bénéficiaire choisi après le décès de l’épargnant. Contrairement à une rente classique, cette option garantit que le conjoint ou toute autre personne désignée par le souscripteur percevra l’intégralité de la rente initiale. Cette alternative est souvent adoptée pour compenser la baisse de revenus du conjoint survivant.
En somme, la réversion à 100% assure au bénéficiaire de toucher la même somme que l’épargnant percevait avant son décès.