Pourquoi choisir d’investir dans de l’immobilier ancien ?

Choisir d’investir dans de l’immobilier ancien est facilité aujourd’hui par de nombreux avantages fiscaux en France. Les logements anciens sont souvent beaucoup mieux situés que les logements neufs.

En outre, en cas de location du bien, si vos charges (prêt immobilier, montant des travaux, taxe foncière…) sont supérieures à votre revenu foncier, vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier.

Par conséquent, investir dans l’ancien est un choix stratégique pour préparer sa retraite. Ce dernier sert à se constituer un capital.

La rénovation d’un bien immobilier ancien contribue à générer une réelle plus-value en cas de revente.

Comment réussir son investissement immobilier ?

Pour réussir son investissement immobilier dans de l’ancien, vous devez tout d’abord cerner vos objectifs financiers.

Est-ce pour y constituer votre résidence principale ?

Est-ce un achat destiné à une revente ?

Ou est-ce un investissement pour de la location ?

Il existe de multiples formes d’investissements très intéressantes d’un point de vue fiscal et financier. Le Cabinet MALLET CONSEILS reste à votre disposition pour toute question complémentaire, et vous guidera dans le choix de votre investissement en fonction de vos besoins et de vos objectifs.

Est-ce une valeur sûre pour sa retraite ?

Acheter de l’ancien, c’est tout d’abord profiter des attraits du centre-ville. C’est également être proche des commodités, des services, des entreprises et des transports.

Ces avantages doivent faire l’objet d’une étude rigoureuse si vous souhaitez y constituer votre résidence principale. Grâce à ces multiples facteurs, le bien immobilier prendra nécessairement de la valeur au fil du temps et des années.

Autre atout ; les logements anciens s’achètent entre 15 et 30 % moins chers que les logements neufs alors que l’emplacement, la surface et le standing sont comparables.

Si vous souhaitez procéder à des rénovations, le prix d’achat sera amorti plus facilement.

C’est en effet le moyen de faire baisser considérablement la somme initiale et de compenser son prix avec les travaux de restauration et/ou les frais de notaire avec les économies réalisées. Investir dans de l’immobilier ancien est une valeur sûre pour sa retraite !

Dans un cadre locatif, c’est aussi l’occasion de bénéficier d’une défiscalisation avantageuse puisque les travaux sont déductibles des loyers (autrement dit des revenus fonciers) lors de leur déclaration (que vous effectuez en ligne chaque année).

En conclusion ; les travaux vont améliorer l’efficacité énergétique du bien.

Quels sont les nombreux avantages d’un tel investissement ?

Lesquels ?

Étant donné que vos revenus baisseront lors de votre retraite. Il est très judicieux d’anticiper d’éventuelles pertes et d’investir votre capital dans un bien immobilier ancien, afin de vous assurer un complément de revenus.

Pour bénéficier d’une retraite sereine et anticipée, n’hésitez pas à investir jeune (au maximum à 45 ans) pour ne pas être pénalisé. À titre informatif, un crédit immobilier se rembourse en moyenne en 15 ans.

Dans le but d’optimiser vos chances de réussite, renseignez-vous en amont sur l’ensemble des avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier.

En optant pour le régime réel (dans le cadre du statut fiscal du loueur meublé non professionnel LMNP), vous allez pouvoir déduire toutes les charges locatives de vos revenus locatifs. À l’aide de ce mécanisme, vous réduirez jusqu’à zéro votre impôt sur le revenu foncier.

Après avoir remboursé votre prêt, vous posséderez ainsi un bien tangible permettant de percevoir des versements complémentaires sous forme de loyers (ou sous forme de rente) venant s’ajouter à vos pensions habituelles.

Tout dépend de vous !

Le principal avantage de l’investissement dans de l’immobilier ancien réside dans le fait que vous ne payez pas de TVA. Si vous comparez ce type d’investissement avec de l’immobilier neuf soumis à une TVA de 20 %, alors vous pourrez constater que cet avantage est considérable d’un point de vue fiscal et financier.

Il est très important d’étudier tous ces points avant de vous lancer ;

Restez conseillé ! Tout investissement comporte des risques de perte de capital.

Gardez en tête que grâce à l’achat-revente dans l’ancien, vous aurez le choix de générer une plus-value sur le court ou le moyen terme en fonction de vos objectifs, tout en épargnant progressivement pour votre retraite ! C’est une solution d’investissement à la fois pratique et concrète !

Enfin, si le déficit est supérieur à l’impôt dû, vous pourrez bénéficier d’un report d’imposition.

En quoi consiste le report d’imposition ?

Le report du déficit foncier pendant 6 ans sur le revenu global est autorisé s’il est inférieur à 10 700 euros. Ce dernier est également mis en place durant 10 ans sur les revenus fonciers s’il est supérieur à ce montant.

Par conséquent, la loi autorise le report du déficit durant 6 ans sur le revenu global (LMP) ou pendant 10 ans sur les revenus de location meublée (LMNP). Ces mécanismes sont conseillés pour réussir son investissement en immobilier ancien. Aussi, le déficit foncier a été doublé et rehaussé à 21 400 euros pour les logements qualifiés de passoires thermiques.

Quelle fiscalité pour les loyers perçus ?

Ce type d’opération constitue une excellente alternative aux investissements réalisés dans le neuf sous le régime Pinel.

Renseignez-vous sur la fiscalité applicable ! Le Cabinet MALLET CONSEILS répondra à toutes vos questions !

Selon les textes, la déduction d’un déficit foncier sur votre revenu global n’est autorisée par l’administration fiscale qu’à la condition que le bien non meublé en location soit conservé a minima jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette déduction. À cette condition temporelle s’ajoute une seconde condition matérielle.

Laquelle ?

La part de déficit générée par vos intérêts et vos frais d’emprunt ne sera pas imputée sur votre revenu annuel global, mais sur vos recettes locatives. N’oubliez pas de distinguer ces conditions lors de votre déclaration annuelle de revenus !

En quoi consiste le régime “micro-foncier” ?

Si vos revenus locatifs bruts annuels ne dépassent pas 15.000 euros, alors vous relevez du régime d’imposition simplifié dit « micro-foncier ». Ainsi, 30 % de vos loyers sont automatiquement déduits par le fisc au titre de vos charges. Aucune justification n’est nécessaire, tout se fait au moment de la déclaration !

Économisez du temps ! Et restez conseillé !

Après déduction des 30 %, vos impôts s’élèveront à hauteur de 70 % de vos loyers. N’oubliez pas que ce régime n’est pas compatible avec le régime réel, ainsi si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, il sera plus avantageux pour vous de choisir le régime réel (qui vous est d’ailleurs obligatoirement affecté dès que vos loyers bruts annuels dépassent 15.000 euros).

FAQ

Comment bien maîtriser la fiscalité immobilière de son investissement ?

Pour conserver une maîtrise totale de ses investissements, restez informé pour cerner au mieux vos objectifs financiers. Le choix du régime fiscal vous permettra d’améliorer vos rendements.

En matière de fiscalité, tout dépend de vos revenus locatifs, si ces derniers sont supérieurs à 15.000 euros, alors optez pour le régime réel. Si vous souhaitez conserver un bien puis le revendre, n’hésitez pas à rénover votre bien afin de générer une plus-value pour rendre votre investissement encore plus bénéfique.

Qu’est-ce que l’immobilier ancien réhabilité ? Est-on soumis au même régime fiscal ?

Pas du tout ! C’est le régime Malraux qui s’applique !

Ce dernier permet de profiter de nombreuses réductions d’impôts, en contrepartie de la rénovation de biens immobiliers en secteur sauvegardé. Ce régime constitue également un moyen de conserver des biens immobiliers anciens en parfait état au fil du temps.

Pourquoi ?

Grâce à ce régime, rénover de l’immobilier ancien est un jeu d’enfant ! En effet, ce dispositif permet non seulement de profiter de l’effet de levier du crédit pour investir en immobilier ancien, mais aussi de planifier des opérations immobilières réussies.

Par la réalisation de travaux, vous pourrez bénéficier d’une réduction fiscale importante. Le régime Malraux octroie une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du coût des travaux de réhabilitation.

Les paramètres à prendre en compte sont les suivants :

Tout d’abord concernant l’emplacement, situez

• En QAD (Quartier Ancien Dégradé)
• En AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
• En ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
• Ou en secteur sauvegardé

Ensuite ; cernez votre objectif. Est-ce pour de l’investissement locatif ?

Ce dispositif est principalement destiné aux investisseurs privés choisissant de contribuer à la restauration et à l’entretien d’une partie du Patrimoine National.

Cet investissement n’est pas dénué de risques. Il s’adresse aux investisseurs avertis et aux personnes dotées d’une forte fiscalité.

Enfin, la réduction d’impôt dépend majoritairement de l’emplacement géographique du bien.

Pour finir, en 2024, le régime Malraux permet d’éviter à l’investisseur un plafonnement du loyer ; de bénéficier de réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux (dans le cadre d’un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur dans un quartier ancien dégradé) ou de 22 % du montant des dépenses éligibles (uniquement lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ou pour une restauration déclarée d’utilité publique).

N’oubliez pas non plus que la mise en location doit avoir lieu absolument dans les 12 mois à compter de la date de fin des travaux, (si loué nu pendant au moins neuf ans).

Par ailleurs, les frais de démolition sont affectés aux dépenses de travaux.

Toute activité de gestion de patrimoine comporte des risques inhérents. Tout investissement comporte des incertitudes et peut entraîner une perte de capital.

Nous restons à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et préoccupations concernant la gestion de votre patrimoine.

LE CABINET MALLET CONSEILS.