Pourquoi choisir d’investir en LLI ?

Dans un contexte où le marché immobilier français évolue rapidement, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) – aussi appelé dispositif LLI – représente une opportunité unique pour les particuliers souhaitant allier rentabilité, sécurité et engagement sociétal. Ce dispositif offre un compromis idéal entre l’immobilier classique, le dispositif Pinel et les placements plus risqués, tout en répondant à un enjeu majeur : l’accès au logement pour les classes moyennes.

Le dispositif LLI associe des avantages fiscaux notables, une forte demande de logement dans les zones tendues et un cadre juridique structuré, répondant ainsi aux besoins des investisseurs soucieux de placements durables et responsables. Aujourd’hui, l’investissement locatif doit s’adapter aux enjeux environnementaux et sociaux : le LLI, avec ses logements neufs conformes à la RE2020 et ses plafonds de loyer maîtrisés, s’inscrit parfaitement dans cette dynamique. En prime, il offre une stabilité locative renforcée, réduisant le turnover et assurant la sécurité des revenus pour l’investisseur, tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive et de conditions d’acquisition avantageuses.

Le LLI se révèle également pertinent dans un contexte où l’investissement immobilier est souvent perçu comme une valeur refuge face à l’inflation. Pour les particuliers, c’est une manière concrète de faire fructifier leur patrimoine tout en contribuant à l’effort collectif pour loger les classes moyennes. C’est aussi l’assurance d’un placement qui garde toute sa valeur dans le temps, grâce à la qualité des logements proposés.

Quels sont les plafonds de loyer LLI pour 2025 ?

Pour 2025, les plafonds de loyer des logements locatifs intermédiaires varient en fonction de la zone tendue ou de la zone B1 où se situe le logement. À titre indicatif, pour un LLI en zone B1, ils avoisinent les 11 €/m² (hors charges). Ces plafonds garantissent aux locataires un logement de qualité à un prix d’achat raisonnable, tout en assurant à l’investisseur une rentabilité stable sur le long terme.

Le cadre légal et l’évolution du LLI

Le dispositif LLI a été instauré par l’État en 2014. Il visait initialement à inciter les bailleurs institutionnels (compagnies d’assurances, mutuelles, caisses de retraite, grandes foncières) à investir dans le logement intermédiaire dans les zones tendues, à l’image de la loi Pinel. Ces acteurs ont ainsi contribué à soutenir le marché tout en offrant des logements de qualité à loyers modérés. Depuis, face à la demande croissante, l’État a ouvert l’investissement locatif en LLI aux particuliers, sous réserve d’utiliser une personne morale – le plus souvent une Société Civile Immobilière (SCI).

Cette extension élargit les perspectives d’investissement immobilier pour le particulier souhaitant investir dans une SCI et bénéficier de conditions fiscales avantageuses : TVA à taux réduit de 10 %, taxe foncière abaissée et crédit d’impôt foncier. Pour ceux qui veulent conjuguer rentabilité, diversification patrimoniale et impact social positif, le dispositif LLI est devenu un levier stratégique particulièrement attractif.

Le rôle de la Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est un outil juridique et fiscal de choix pour l’investissement locatif. Constituée par au moins deux associés, elle permet de détenir, gérer et transmettre un ou plusieurs logements locatifs. Sa vocation n’est pas commerciale : elle est dédiée à la gestion patrimoniale.

Pour un projet en LLI, la SCI offre des avantages fiscaux et pratiques :

• Une gestion collective du logement facilitée.

• Une transmission de patrimoine simplifiée (notamment via les parts sociales de la société immobilière).

• Un cadre fiscal optimisé pour réduire la taxation et le coût global.

• Une distinction claire entre patrimoine personnel et professionnel.

Pourquoi investir dans le Logement Locatif Intermédiaire ?

Des avantages fiscaux attractifs

Le dispositif LLI offre des avantages fiscaux majeurs pour l’investisseur : TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, frais de notaire réduits (2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien), et un crédit d’impôt sur la taxe foncière dans certains cas. Ces avantages sont essentiels, car la fiscalité immobilière reste souvent un frein pour les investisseurs.

Un investissement sécurisé et rentable

Les logements locatifs intermédiaires ont des plafonds de loyer encadrés (comme c’était le cas pour la loi Pinel), garantissant des revenus locatifs stables. Dans les zones tendues et en zone B1, la demande locative est forte, assurant un taux d’occupation élevé et un turnover faible : un atout pour la pérennité des revenus. De plus, les logements neufs respectent les normes RE2020, offrant une performance énergétique et environnementale optimale. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) favorable est un gage de confiance pour les locataires.

Un placement de long terme, mais flexible

L’une des particularités du dispositif LLI est l’obligation de louer le logement en tant que résidence principale à un locataire, pour une durée minimale de 15 ans. Cette durée garantit la stabilité et la sécurité pour l’investisseur. La cession du bien ou des parts de la SCI n’est généralement possible qu’après cette période minimale. Ensuite, la SCI offre toute la souplesse nécessaire pour organiser la transmission patrimoniale ou restructurer son patrimoine selon ses besoins.

À qui s’adresse le Logement Locatif Intermédiaire ?

Le LLI s’adresse aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour les prix du marché libre. Pour eux, c’est la chance d’accéder à un logement de qualité, à un plafond de loyer plus abordable (jusqu’à 10-15 % inférieur au marché). Pour les investisseurs, c’est l’opportunité d’allier rentabilité, optimisation fiscale et impact social positif. Un placement immobilier qui a du sens et qui répond à une réelle demande, notamment pour le particulier qui souhaite diversifier ses investissements immobiliers et renforcer la valeur de son patrimoine.

Quels types de biens peuvent être investis dans le LLI ?

Le dispositif LLI concerne principalement les logements neufs ou rénovés répondant aux normes RE2020. Les biens situés dans les zones tendues ou en zone B1 sont éligibles, garantissant ainsi une forte demande et un plafond de loyer compétitif. Ces logements sont particulièrement attractifs, car ils allient performance énergétique et confort moderne.

Le respect des normes environnementales

Les logements locatifs intermédiaires sont tous conformes à la RE2020, gage d’une performance énergétique et environnementale exemplaire. Ces normes favorisent une faible empreinte carbone et un confort thermique optimal, deux atouts essentiels pour séduire les locataires et valoriser le bien. Le DPE favorable est aussi un atout de long terme : il garantit un bien immobilier locatif qui se loue mieux, se revend plus facilement et résiste aux évolutions réglementaires.

Les perspectives pour le LLI dans les années à venir

La demande pour des logements locatifs intermédiaires devrait rester soutenue dans les années à venir, notamment en zone B1 et dans les grandes agglomérations. Avec la crise du logement qui persiste, l’intermédiaire LLI répond à une nécessité : offrir un logement abordable aux classes moyennes tout en assurant un placement sûr et durable pour les investisseurs.

L’accompagnement de Mallet Conseils

Chez Mallet Conseils, cabinet spécialisé en gestion de patrimoine immobilier et fiscal, implanté à Lyon 3, nous mettons notre expertise au service des investisseurs qui souhaitent tirer parti du dispositif LLI. Nous réalisons une étude patrimoniale, fiscale et locative approfondie, pour nous assurer que l’investissement en LLI correspond pleinement à vos objectifs, à vos ressources et à votre profil d’investisseur. Nous vous accompagnons également dans la structuration juridique de votre projet, en vous aidant à constituer une SCI adaptée à vos besoins.

Au-delà de l’aspect juridique, nous travaillons avec des partenaires de confiance pour vous proposer des programmes immobiliers de qualité, situés dans des zones tendues ou B1 et à forte demande locative, afin de garantir un rendement locatif optimal tout en respectant les conditions fiscales et sociales du dispositif LLI. Tout au long du projet, nous assurons un suivi administratif, fiscal et juridique complet, de la signature chez le notaire jusqu’à la gestion locative, afin d’optimiser la rentabilité, la fiscalité et la sécurisation de votre placement immobilier. Grâce à notre expertise et à notre parfaite connaissance des dispositifs fiscaux et des marchés locaux, nous vous aidons à transformer cet investissement immobilier en une opportunité patrimoniale solide, durable et alignée avec vos projets et ressources.Chez Mallet Conseils, cabinet spécialisé en gestion de patrimoine immobilier et fiscal, implanté à Lyon 3, nous mettons notre expertise au service des investisseurs qui souhaitent tirer parti du dispositif LLI. Nous réalisons une étude patrimoniale, fiscale et locative approfondie, pour nous assurer que l’investissement en LLI correspond pleinement à vos objectifs, à vos ressources et à votre profil d’investisseur. Nous vous accompagnons également dans la structuration juridique de votre projet, en vous aidant à constituer une SCI adaptée à vos besoins.

Au-delà de l’aspect juridique, nous travaillons avec des partenaires de confiance pour vous proposer des programmes immobiliers de qualité, situés dans des zones tendues ou B1 et à forte demande locative, afin de garantir un rendement locatif optimal tout en respectant les conditions fiscales et sociales du dispositif LLI. Tout au long du projet, nous assurons un suivi administratif, fiscal et juridique complet, de la signature chez le notaire jusqu’à la gestion locative, afin d’optimiser la rentabilité, la fiscalité et la sécurisation de votre placement immobilier. Grâce à notre expertise et à notre parfaite connaissance des dispositifs fiscaux et des marchés locaux, nous vous aidons à transformer cet investissement immobilier en une opportunité patrimoniale solide, durable et alignée avec vos projets et ressources.